주거급여 보증금, 클수록 손해? 4% 월환산 실전 계산표 (2025 최신)

보증금이 큰 전세·반전세 계약은 주거급여 산정에서 보증금을 연 4%로 환산해 월 임차료로 더하는 구조를 따릅니다. 따라서 보증금이 커질수록 실제임차료가 증가하는 효과가 발생합니다.

실제임차료와 지역·가구원수별 기준임대료 중 낮은 금액에서 본인부담분을 차감하는 방식이므로, 보증금·월세 조합에 따라 급여가 크게 달라질 수 있습니다.

이 글은 월 4% 환산 공식, 시나리오 표, 전세↔월세 전환비율 비교, 최적 조합을 찾는 절차, 계약 전 점검 항목을 자세히 정리합니다.

1. 월 4% 환산 공식과 기본 원칙

보증금 월환산액은 “보증금 × 4% ÷ 12”로 계산합니다. 이렇게 계산한 금액을 월세에 더해 실제임차료를 산출합니다.

• 보증금 월환산액 = 보증금 × 0.04 ÷ 12 입니다.
• 실제임차료 = 월세 + 보증금 월환산액 입니다.
• 임차급여 산정기초 = 실제임차료와 기준임대료 중 낮은 금액입니다.
• 지급액 = 임차급여 산정기초 − 본인부담분입니다.

2. 기준임대료 상한과 실제임차료 비교 구조

임차급여는 실제임차료와 기준임대료 중 낮은 금액을 기초로 산정합니다. 실제임차료가 기준임대료보다 높으면 초과분은 본인 부담입니다. 반대로 실제임차료가 기준임대료보다 낮으면 실제임차료를 기준으로 산정합니다.

본인부담분은 가구의 소득인정액에 따라 달라지며, 임차급여 산식에서 마지막에 차감됩니다.

3. 보증금 단계별 시나리오 표(가정 예시)

아래 표는 이해를 돕는 가정 예시입니다. 기준임대료(상한) 55만 원, 본인부담분 10만 원으로 가정합니다. 실제 지역·가구원수에 따라 기준임대료와 본인부담분은 달라집니다.

동일한 상한을 전제로 할 때, 보증금이 커질수록 환산액이 증가하므로 월세 인하 효과를 상쇄할 수 있습니다. 보증금과 월세의 균형을 찾는 것이 중요합니다.

4. 전세↔월세 전환비율별 비교

임대인이 제시하는 전환비율(보증금을 올리면 월세를 얼마나 깎아주는지)에 따라 유리·불리가 달라집니다. 아래 표는 전환비율 2%·3%·4%를 가정한 비교 예시입니다.

전환비율이 연 4%보다 낮으면 보증금 증액이 대개 불리합니다. 반대로 전환비율이 연 4%를 웃돌면 실제임차료를 낮출 가능성이 있으나, 기준임대료 상한 및 본인부담분에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

5. 최적 보증금·월세 조합 찾는 절차

1. 기준임대료 확인을 먼저 합니다(지역·가구원수 기준).
2. 현재 계약의 실제임차료를 계산합니다(월세 + 보증금×4%÷12).
3. 임대인의 전환비율 제안을 수치로 바꾸어 가정합니다.
4. 각 안의 실제임차료를 계산한 후 기준임대료와 비교합니다.
5. 상한에 막히지 않는 범위에서 가장 낮은 실제임차료가 되는 조합을 선택합니다.
6. 재계약 시점과 변경신고 14일 규정을 함께 고려합니다.

6. 계약 전 체크리스트

• 보증금 증액 시 월세 인하 폭이 연 4% 이상인지 확인합니다.
• 재계약 조건은 서면으로 남기고, 납부일·계좌를 명확히 기재합니다.
• 이사·재계약·임대료 변동은 14일 이내 변경 신고가 원칙입니다.
• 실제임차료가 기준임대료를 초과하면 초과분은 본인 부담임을 유념합니다.
• 보증금·월세 조합을 2~3안 이상 비교해 모의계산으로 검증합니다.

7. 모의계산 활용 팁

• 보증금·월세 시나리오를 각각 입력해 실제임차료와 예상 급여를 비교합니다.
• 가구원수·지역 변경에 따른 기준임대료 변화도 함께 확인합니다.
• 결과는 참고값이며, 최종 지급액은 조사·심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 한눈 요약

• 보증금 월환산은 보증금 × 4% ÷ 12입니다.
• 임차급여는 실제임차료 ↔ 기준임대료 중 낮은 금액에서 본인부담분을 뺀 값입니다.
• 전환비율이 연 4% 미만이면 보증금 증액은 대개 불리합니다.
• 재계약·변경은 14일 내 신고가 원칙이며, 서면 재계약을 권장합니다.

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